(Tham khảo)Báo cáo Phân tích và Dự báo Thị trường Bất động sản Việt Nam: Hiện trạng, Cơ hội và Thách thức giai đoạn 2024-2027

Phần I: Bối cảnh Kinh tế Vĩ mô và khung pháp lý mới tác động đến Thị trường Bất động sản

Tổng quan kinh tế Việt Nam và những ảnh hưởng đến BĐS

Nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2024-2025 cho thấy những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng đáng chú ý, tạo ra các động lực quan trọng nhưng cũng tiềm ẩn những thách thức đối với thị trường bất động sản (BĐS).

Tăng trưởng GDP

Năm 2024 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của kinh tế Việt Nam, với GDP 9 tháng đầu năm tăng 6.8% 1 và cả năm ước đạt 7.1%. Đà tăng trưởng này tiếp tục được duy trì trong Quý I/2025, với GDP ước tính tăng 6,93% so với cùng kỳ năm trước.

Các tổ chức quốc tế như World Bank dự báo GDP Việt Nam sẽ tăng trưởng ở mức 6.8% trong năm 2025, sau đó điều chỉnh về mức 6.5% vào năm 2026 và dao động trong khoảng 6.1% – 6.4% vào năm 2027.5 HSBC cũng đưa ra dự báo tăng trưởng 6.5% cho năm 2025. Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP tham vọng hơn, ở mức 8% cho năm 2025.

Sự tăng trưởng GDP cao và ổn định là một yếu tố nền tảng, thường đi kèm với sự gia tăng thu nhập của người dân, từ đó thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở và các hoạt động đầu tư vào BĐS.Niềm tin vào thị trường cũng được củng cố khi kinh tế vĩ mô cho thấy sự ổn định.

Dòng vốn FDI

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là một điểm sáng. Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,2 tỷ USD, tăng 4% so với năm trước, trong đó riêng lĩnh vực BĐS thu hút 6,3 tỷ USD, tăng mạnh 35%. Tính đến 9 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đạt 24.8 tỷ USD.1 Trong 4 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,82 tỷ USD, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm 2024, với vốn thực hiện đạt hơn 6,7 tỷ USD, tăng 7,3%. Riêng Quý I/2025, Việt Nam đã thu hút gần 11 tỷ USD vốn FDI.

Dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt tập trung vào lĩnh vực sản xuất và BĐS công nghiệp, không chỉ tạo ra nhu cầu trực tiếp về nhà xưởng, kho bãi mà còn kéo theo nhu cầu về văn phòng và nhà ở cho đội ngũ chuyên gia và người lao động. Điều này phản ánh niềm tin tương đối mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài vào tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam, một điểm khác biệt quan trọng so với các chu kỳ suy thoái trước đây và có thể hàm ý khả năng phục hồi nhanh hơn.

Tuy nhiên, sự phụ thuộc đáng kể vào dòng vốn FDI cũng đặt ra những vấn đề. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn, như căng thẳng thương mại hay nguy cơ suy thoái ở các đối tác kinh tế lớn 5, bất kỳ sự chậm lại nào của dòng vốn này cũng có thể tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, không chỉ ở phân khúc công nghiệp mà còn lan tỏa sang các phân khúc khác do ảnh hưởng đến việc làm và thu nhập. Điều này đòi hỏi một chiến lược đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường các yếu tố tăng trưởng nội địa.

Lạm phát và Lãi suất:

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong 2 tháng đầu năm 2025 tăng 3.27% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung Quý I/2025, CPI tăng 3,22% so với năm 2024, trong khi lạm phát cơ bản bình quân 2 tháng đầu năm 2025 tăng 2.97%.

Về lãi suất, mặt bằng lãi suất huy động trong Quý I/2025 có xu hướng giảm từ 0.1 đến 0.5 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. Lãi suất cho vay mua nhà trong quý này cũng duy trì ở mức thấp, với xu hướng giảm từ 0.2 đến 2 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. Lãi suất vay thế chấp với các gói ưu đãi trong 1-3 năm đầu hiện dao động trong khoảng 6,2-7,5%.

Việc lạm phát được duy trì ở mức kiểm soát và lãi suất giảm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà trong việc tiếp cận các khoản vay, qua đó kích thích các giao dịch trên thị trường. Đồng thời, lãi suất tiền gửi thấp cũng có thể thúc đẩy các nhà đầu tư chuyển dịch dòng tiền từ kênh tiết kiệm sang các kênh đầu tư khác có tiềm năng sinh lời cao hơn, trong đó có BĐS.

Tuy nhiên, tác động kép của lãi suất thấp cần được nhìn nhận một cách cẩn trọng. Mặc dù kích cầu, nhưng nếu không được kiểm soát chặt chẽ, dòng tiền có thể chảy vào các kênh đầu cơ thay vì các dự án phục vụ nhu cầu thực, hoặc tệ hơn là tạo ra nguy cơ bong bóng tài sản, đặc biệt khi tín dụng tăng trưởng quá nóng. Sự cân bằng giữa mục tiêu kích thích tăng trưởng và đảm bảo ổn định tài chính vĩ mô là hết sức quan trọng.

Chính sách tín dụng

Dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng có thể đạt 16% so với cùng kỳ trong năm 2025. Tín dụng cho lĩnh vực BĐS được nhận định sẽ tiếp tục đóng vai trò là một trong những động lực tăng trưởng chính, tuy nhiên, dòng chảy tín dụng sẽ có sự phân hóa lớn giữa các ngân hàng và các loại hình dự án. Số liệu cho thấy nhu cầu vay mua nhà đã tăng 5,2% so với cùng kỳ trong năm 2024.

Chính sách tín dụng có phần nới lỏng hơn sẽ hỗ trợ tích cực cho sự phục hồi của thị trường. Dù vậy, việc giám sát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào BĐS là cần thiết để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và hạn chế rủi ro nợ xấu tiềm ẩn trong tương lai.

Các chỉ số kinh tế khác

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong 2 tháng đầu năm 2025 ước tính tăng 9.4% so với cùng kỳ năm trước. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong cùng kỳ cũng tăng trưởng ấn tượng 30.2%.

Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch 15 không chỉ tác động trực tiếp đến phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mà còn lan tỏa sang các phân khúc BĐS bán lẻ và dịch vụ tại các trung tâm du lịch lớn.

Bên cạnh đó, sự phát triển không ngừng của kinh tế số và thương mại điện tử, phản ánh một phần qua tăng trưởng tổng mức bán lẻ, cũng đang định hình lại nhu cầu về kho bãi hiện đại và hệ thống logistics, qua đó thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp.Đây là những yếu tố phi truyền thống nhưng ngày càng có vai trò quan trọng trong việc định hình bức tranh thị trường BĐS.

Các Luật mới và tác động đến thị trường Bất động sản

Năm 2024 và 2025 đánh dấu một giai đoạn chuyển đổi quan trọng của khung pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam, với việc ba bộ luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 lần lượt được thông qua và chuẩn bị có hiệu lực (dự kiến từ ngày 01/08/2024 hoặc 01/01/2025 tùy theo từng điều khoản cụ thể). Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ mang lại tác động sâu rộng và đa chiều đến thị trường.

Luật Đất đai 2024

• Một trong những thay đổi căn bản nhất là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ và thiết lập cơ chế xây dựng bảng giá đất hàng năm sao cho tiệm cận với giá đất phổ biến trên thị trường. Theo quy định chuyển tiếp, bảng giá đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, và bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường sẽ được các địa phương ban hành và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
• Luật cũng quy định chi tiết hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Việc giao đất, cho thuê đất sẽ chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng.
• Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 cũng mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều), cho phép họ được hưởng các quyền lợi về đất đai tương tự như công dân trong nước.
• Tác động dự kiến: Việc áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường được dự báo sẽ làm tăng các chi phí đầu vào của dự án như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, từ đó có khả năng đẩy giá thành BĐS tăng lên.Tuy nhiên, thay đổi này cũng được kỳ vọng sẽ làm tăng tính minh bạch của thị trường, hạn chế tình trạng hai giá, và giảm thiểu các hoạt động đầu cơ đất đai. Nguồn cung dự án mới có thể bị ảnh hưởng do các yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính của chủ đầu tư khi chi phí đất đai tăng lên.

Luật Nhà ở 2023:

Luật này quy định rõ ràng hơn về các giai đoạn của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở, từ khâu chuẩn bị, thực hiện đến khi kết thúc và đưa vào khai thác, sử dụng, qua đó góp phần tăng cường tính minh bạch trong quản lý dự án.

Một điểm nhấn quan trọng là các quy định nhằm khuyến khích và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp.

Tác động dự kiến: Các quy định mới được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung NƠXH, một phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc triển khai các chính sách hỗ trợ cụ thể, ví dụ như tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho NƠXH hiện vẫn còn chậm.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:

-Luật này đặt ra các điều kiện chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư dự án BĐS, bao gồm các yêu cầu về an toàn tài chính và tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư dự án.

-Quy định về việc đặt cọc mua bán BĐS hình thành trong tương lai được siết chặt, theo đó chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

-Hoạt động môi giới BĐS được yêu cầu chuyên nghiệp hơn, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và phải hoạt động trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS.

-Một thay đổi quan trọng là bắt buộc các giao dịch BĐS mà một bên là chủ đầu tư dự án phải thực hiện thanh toán thông qua hệ thống ngân hàng.

-Luật cũng hạn chế việc phân lô, bán nền tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, cũng như các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

-Chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin về BĐS và dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh.

-Tác động dự kiến: Những quy định này nhằm mục tiêu tăng cường tính chuyên nghiệp, minh bạch của thị trường, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà, và có thể dẫn đến một cuộc thanh lọc các chủ đầu tư nhỏ lẻ, yếu kém về năng lực.

Đọc thêm: Điều kiện định cư Cộng hòa Síp thông qua đầu tư bất động sản

Tác động tổng hợp của 3 Luật

-Việc ban hành đồng bộ ba bộ luật này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm thiểu tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, từ đó tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài cho nhiều dự án BĐS. Thị trường được mong đợi sẽ vận hành một cách minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc áp dụng các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi liên quan đến chi phí đất đai, có thể làm tăng chi phí phát triển dự án và ảnh hưởng đến mặt bằng giá BĐS.

-Mặc dù các luật mới mang lại kỳ vọng lớn, quá trình chuyển tiếp và thực thi sẽ không tránh khỏi những khó khăn ban đầu. Việc ban hành kịp thời và đồng bộ các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết là yếu tố then chốt. Sự am hiểu và áp dụng đúng đắn các quy định mới, đặc biệt là về cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường và các điều kiện kinh doanh BĐS khắt khe hơn, sẽ là một thách thức không nhỏ đối với cả cơ quan quản lý nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp. Trong giai đoạn đầu, có thể xuất hiện tâm lý “nghe ngóng”, chờ đợi hướng dẫn cụ thể, làm chậm lại một số hoạt động của thị trường.

Các yêu cầu ngày càng khắt khe về năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư, cùng với các quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động môi giới , được dự báo sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc tự nhiên trên thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ, yếu về tài chính, thiếu chuyên nghiệp có thể đối mặt với nhiều khó khăn, thậm chí bị loại khỏi cuộc chơi. Ngược lại, đây là cơ hội cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và tuân thủ tốt các quy định pháp luật để củng cố vị thế và mở rộng thị phần. Điều này có thể dẫn đến sự tập trung thị trường vào một số ít các nhà phát triển lớn.

Một khía cạnh cần được cân nhắc là mâu thuẫn tiềm ẩn giữa mục tiêu minh bạch hóa giá đất và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Việc đưa giá đất tính tiền sử dụng đất sát với giá thị trường  nhằm tăng cường tính minh bạch và nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí đầu vào của các dự án BĐS sẽ tăng lên, và phần chi phí này có khả năng cao sẽ được chuyển vào giá bán cuối cùng.

Nếu giá nhà tăng cao hơn nữa, việc tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp và trung bình sẽ càng trở nên khó khăn, có thể đi ngược lại với mục tiêu thúc đẩy phát triển NƠXH được đề ra trong Luật Nhà ở. Để cân bằng các mục tiêu này, đòi hỏi phải có những chính sách hỗ trợ đặc thù và đủ mạnh từ phía nhà nước.

Dưới đây là bảng tóm tắt các thay đổi chính và tác động dự kiến của các luật mới:

Bảng 1: Tóm tắt các thay đổi chính và tác động dự kiến của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Phần II: Thực trạng Thị trường Bất động sản Việt Nam Năm 2024 và Quý I/2025

Tổng quan thị trường: Dấu hiệu phục hồi và những điểm nhấn

Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua năm 2024 với nhiều tín hiệu tích cực, được xem là một năm bản lề, tạo đà cho giai đoạn phục hồi và phát triển tiếp theo. Mức độ quan tâm của thị trường, lượng giao dịch và mặt bằng giá bán đều ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể so với năm 2023.

Năm 2024:

• Tổng nguồn cung sản phẩm chào bán trên thị trường đạt khoảng 81.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có khoảng 47.000 giao dịch thành công, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ chung đạt 72%.34 Nguồn cung và lượng giao dịch đều cho thấy sự cải thiện rõ rệt, đặc biệt từ Quý II/2024 khi các chỉ số này tăng trưởng mạnh, lần lượt gấp 3 và gần 4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
• Tại TP.HCM, lượng bán căn hộ trong cả năm 2024 tăng 29% so với cùng kỳ năm trước, đạt 8.000 giao dịch, với phân khúc căn hộ Hạng B đóng vai trò dẫn dắt.
• Thị trường Hà Nội cũng ghi nhận những diễn biến sôi động. Trong Quý IV/2024, có tới 13.401 căn hộ được bán thành công, tăng 96% so với quý trước và tăng vọt 340% so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, nguồn cung mới chiếm đến 83% tổng số căn bán được trong quý này và đạt tỷ lệ hấp thụ cao ở mức 85%, chủ yếu nhờ vào các dự án có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Quý I/2025:

Bước sang Quý I/2025, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục cho thấy những bước khởi đầu tương đối tích cực, báo hiệu một chu kỳ mới đang dần hình thành. Tổng nguồn cung BĐS nhà ở trên toàn thị trường đạt khoảng 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với Quý I/2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm là hàng mới chào bán lần đầu, con số này tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Tổng lượng giao dịch trong quý đạt 12.273 sản phẩm, gấp đôi so với Quý I/2024. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đạt 45%, tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ khá tốt, đạt khoảng 60%.29 Nhiều chuyên gia nhận định mặt bằng giá BĐS có thể tiếp tục tăng từ 5% đến 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực cụ thể.

Tâm lý thị trường và Hoạt động doanh nghiệp

Tâm lý chung của thị trường đã có sự cải thiện đáng kể, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà đang dần quay trở lại.9 Tuy nhiên, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn những khó khăn nhất định. Số liệu 2 tháng đầu năm 2025 cho thấy số doanh nghiệp BĐS thành lập mới giảm 10.9% so với cùng kỳ, trong khi số doanh nghiệp giải thể cũng giảm 7.3%.

Mặc dù bức tranh tổng thể cho thấy sự phục hồi, cần lưu ý rằng sự cải thiện này không đồng đều trên tất cả các phân khúc và khu vực. Có những dấu hiệu cho thấy một “độ lệch pha” mới đang hình thành, không chỉ giữa cung và cầu của các sản phẩm cao cấp so với bình dân, mà còn là sự chênh lệch về tốc độ phục hồi giữa các thị trường trọng điểm. Ví dụ, thị trường căn hộ Hà Nội trong Quý IV/2024 ghi nhận sự bùng nổ về giao dịch, trong khi TP.HCM dù có lượng bán tăng trong cả năm 2024 nhưng nguồn cung mới trong Quý I/2025 lại giảm mạnh. Điều này cho thấy các yếu tố mang tính cục bộ như nguồn cung sẵn có, chính sách điều hành của địa phương, và tâm lý đầu tư theo vùng miền đang tạo ra những khác biệt lớn.

Phân khúc căn hộ, đặc biệt là căn hộ Hạng B, đang đóng vai trò “dẫn dắt” thị trường về số lượng giao dịch. Tuy nhiên, việc giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua  cùng với tình trạng khan hiếm căn hộ ở phân khúc bình dân ²⁹ có thể tiềm ẩn rủi ro hình thành bong bóng giá cục bộ ở một số khu vực hoặc dự án nhất định, nếu sức mua thực tế của thị trường không theo kịp đà tăng giá này.

Phân tích chi tiết các phân khúc chính

Nhà ở:

Căn hộ chung cư:

• Hà Nội: Trong Quý I/2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dao động từ 5.300 đến 7.940 căn, ghi nhận mức tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm so với quý trước đó. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các khu đô thị tích hợp quy mô lớn và các khu vực ngoại thành.Giá bán sơ cấp trung bình trong quý đạt khoảng 3.221 USD/m² (tương đương khoảng 79 triệu VNĐ/m²), tăng 10% so với quý trước và tăng từ 32% đến 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp dao động quanh mức 60 triệu VNĐ/m², giảm nhẹ khoảng 1% so với quý trước. Về giao dịch, Quý I/2025 ghi nhận 7.914 căn hộ được bán, trong đó phân khúc Hạng B chiếm đến 99%. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới đạt mức cao 84%. Dự báo cho cả năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội ước tính khoảng 7.400 căn, với phân khúc Hạng B tiếp tục chiếm ưu thế (67%). Giai đoạn từ năm 2026 trở đi, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 80.900 căn hộ mới từ 99 dự án.
• TP.HCM: Trái ngược với Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong Quý I/2025 rất hạn chế, chỉ dao động từ 340 đến 2.392 căn, giảm mạnh cả so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Nguồn cung này chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung tại khu Đông thành phố. Mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM trong Quý I/2025 tiếp tục xu hướng tăng, ước tính tăng gần 28% so với cuối năm 2024. Giá bán bình quân được ghi nhận ở mức 71,8 triệu VNĐ/m². Lượng giao dịch trong quý dao động từ 1.116 đến 1.400 căn, giảm so với quý trước nhưng tăng so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới đạt 61%. Dự báo cho năm 2025, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn sẽ hạn chế, ước tính gần 7.000 căn. Đến năm 2027, thị trường có thể đón nhận thêm gần 40.000 căn, trong đó phân khúc Hạng B chiếm 41% và Hạng C chiếm 45%.
• Đà Nẵng: Tại Đà Nẵng, giá bán bình quân căn hộ chung cư  Quý I/2025 đạt mức 62 triệu VNĐ/m², tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc năm 2019.
• Nhận định chung về phân khúc căn hộ: Sau một thời gian tăng trưởng nóng, mặt bằng giá căn hộ tại các thành phố lớn đang có dấu hiệu chững lại. Tình trạng lệch pha cung cầu vẫn tiếp diễn, với sự thiếu vắng rõ rệt của các sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc bình dân, vừa túi tiền.

Nhà liền thổ, Biệt thự

Hà Nội: Dự kiến trong năm 2025, nguồn cung mới nhà ở thấp tầng tại Hà Nội và các vùng phụ cận có thể đạt khoảng 7.500 căn, cao hơn giai đoạn 2023-2024. Khu vực phía Tây được dự báo sẽ chiếm ưu thế với khoảng 60% nguồn cung mới này. Trong Quý I/2025, thị trường ghi nhận 1.726 giao dịch mới đối với nhà liền thổ, tăng mạnh cả so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 12.427 USD/m².

Giá biệt thự trung bình là 282 triệu VNĐ/m² (tăng gấp đôi so với cùng kỳ), và nhà liền kề là 239 triệu VNĐ/m² (tăng 24% so với cùng kỳ). Dự báo trong năm 2025, sẽ có 9 dự án cung cấp khoảng 2.210 căn. Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 19.812 căn.

TP.HCM: Quý I/2025 ghi nhận 120 giao dịch mới đối với nhà liền thổ, tăng gần 50% so với quý trước, với giá bán sơ cấp trung bình đạt 11.978 USD/m². Nguồn cung sơ cấp trên thị trường là 698 căn, với 69 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 10%. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá trên 30 tỷ VNĐ/căn chiếm tới 70% tổng nguồn cung. Dự báo đến năm 2027, thị trường TP.HCM sẽ có thêm hơn 4.600 căn nhà liền thổ từ 28 dự án.

Bình Dương, Long An: Trong Quý I/2025, lượng tiêu thụ nhà phố/biệt thự tại các thị trường này tăng gấp 4 lần so với Quý I/2024. Giá bán sơ cấp tăng trung bình 4%, trong khi giá thứ cấp tăng từ 8% đến 12%.

Đất nền dự án:

Nguồn cung sơ cấp đất nền dự án trong Quý I/2025 giảm nhẹ 2% so với quý trước, đạt khoảng 6.500 nền. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ lại tăng trưởng ấn tượng, gấp 6,1 lần so với cùng kỳ năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền ghi nhận mức tăng phổ biến từ 12% đến 16%. Một số khu vực có thông tin quy hoạch tích cực thậm chí xuất hiện tình trạng “sốt cục bộ” với mức tăng giá từ 20% đến 30%.

Dự báo cho Quý II/2025, nguồn cung mới đất nền dự án sẽ tăng nhẹ, khoảng 550-650 nền, với giá sơ cấp dự kiến tăng từ 3% đến 5%.

Một “nghịch lý” đáng chú ý trên thị trường nhà ở là giá bán, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn, liên tục thiết lập những mặt bằng mới, trong khi thu nhập của đại bộ phận người dân chưa thể theo kịp. Điều này đặt ra câu hỏi lớn về tính bền vững của đà tăng giá hiện tại và khả năng hấp thụ thực sự của thị trường, nhất là trong bối cảnh các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm.

Số liệu cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM trong Quý I/2025 đã tăng gần 28% so với cuối năm 2024 , và tại Hà Nội, mức tăng so với cùng kỳ năm trước là 32-36%.

Trong khi đó, một người lao động tại TP.HCM được ước tính cần đến 34 năm thu nhập mới có thể mua được nhà. Sự chênh lệch quá lớn này có thể dẫn đến một số hệ lụy: thị trường chủ yếu phục vụ nhóm nhà đầu tư và những người có thu nhập rất cao; người có nhu cầu ở thực buộc phải tìm đến các thị trường tỉnh lẻ hoặc chấp nhận thuê nhà dài hạn; và rủi ro thanh khoản đối với các dự án có giá quá cao nếu thị trường có sự điều chỉnh.

Trước bối cảnh giá nhà tại trung tâm các đô thị lớn ngày càng đắt đỏ và hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven đang ngày càng trở nên rõ nét ở hầu hết các phân khúc nhà ở. Nguồn cung mới căn hộ và nhà liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM đều có xu hướng tập trung nhiều hơn ở các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh thành giáp ranh như Bình Dương, Long An.

 Các dự án quy mô lớn tại các đô thị vệ tinh đang dần trở thành nguồn cung chủ lực và dẫn dắt giao dịch trên thị trường. Điều này không chỉ phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của các chủ đầu tư mà còn cả trong lựa chọn của người mua nhà, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết về quy hoạch đồng bộ và phát triển hệ thống tiện ích tại các khu vực này.

Bất động sản Bán lẻ

TP.HCM (Quý IV/2024 – Quý I/2025)

Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tính đến Quý IV/2024 đạt 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA), tăng 1% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến đến năm 2027, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 165.429 m² NLA.17 Trong Quý I/2025, thị trường chào đón thêm 15.000 m² sàn bán lẻ từ dự án Centre Mall Quận 6, nâng tổng nguồn cung lên 1,2 triệu m² 3 (một số nguồn khác ghi nhận tổng cung 1,6 triệu m²).

Tỷ lệ lấp đầy trong Quý IV/2024 đạt 93,5% 17, và tiếp tục duy trì ở mức cao 94% trong Quý I/2025.

Giá thuê trung bình tầng trệt trong Quý IV/2024 là 1,5 triệu VNĐ/m²/tháng, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm trước.17 Sang Quý I/2025, giá thuê ghi nhận ở mức 1,4 triệu VNĐ/m²/tháng, giảm nhẹ 0,2% so với quý trước nhưng vẫn tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong Quý IV/2024 rất tích cực, với lượng tiêu thụ vượt 80.000 m² NLA. Ngành hàng F&B (Ẩm thực và Đồ uống) dẫn đầu về diện tích thuê, chiếm gần 1/3 tổng diện tích.

Đáng chú ý, phân khúc hàng xa xỉ tại TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, với số lượng cửa hàng cao cấp tăng 24% so với cùng kỳ trong năm 2024.

Hà Nội (Quý I/2025)

Thị trường bán lẻ Hà Nội đón nhận thêm 13.600 m² sàn từ dự án Aeon Mall Xuân Thủy (quận Cầu Giấy) trong Quý I/2025.

Tỷ lệ lấp đầy tổng thể đạt 85,5%, giảm nhẹ so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

Giá thuê trung bình tại tầng trệt đạt 46,4 USD/m²/tháng, tăng 3,3% so với quý trước và 5,7% so với cùng kỳ năm trước.12 Một báo cáo khác ghi nhận giá thuê gộp trong Quý I/2025 tăng 2% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ, với công suất đạt 86%.

Dự báo chung

Các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE và Savills đều dự báo giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, và tỷ lệ trống sẽ giảm dần trong giai đoạn 2025-2027.  Sự mở rộng của các thương hiệu bán lẻ từ Trung Quốc cũng là một xu hướng đáng chú ý.

Sự phục hồi của thị trường bán lẻ cho thấy những tín hiệu tích cực, tuy nhiên, có sự phân hóa rõ rệt đang diễn ra. Trong khi các trung tâm thương mại hiện đại, có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm TP.HCM và Hà Nội ghi nhận giá thuê tăng tốt và tỷ lệ lấp đầy cao, thì các mặt bằng bán lẻ truyền thống hoặc ở vị trí kém thuận lợi hơn có thể gặp nhiều thách thức.

Phân khúc hàng xa xỉ vẫn là một điểm sáng, phản ánh sức mua ổn định từ tầng lớp trung lưu và giàu có. Điều này cho thấy các nhà bán lẻ và chủ đầu tư mặt bằng cần có chiến lược phù hợp để thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Bất động sản Văn phòng

TP.HCM (Quý I/2025):

Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM trong Quý I/2025 dao động từ 1,64 triệu m² đến 2,8 triệu m², tùy theo nguồn thống kê. Thị trường ghi nhận thêm khoảng 5.000 m² nguồn cung mới từ một dự án gần sân bay.

Tỷ lệ lấp đầy đối với văn phòng Hạng A đạt 89,35% và Hạng B là 89,96%.3 Một nguồn khác ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tổng thể là 88%, có xu hướng giảm.

Giá thuê trung bình văn phòng Hạng A là 54,05 USD/m²/tháng và Hạng B là 34,17 USD/m²/tháng.3 Trong khi đó, một báo cáo khác cho thấy giá thuê trung bình toàn thị trường là 833.000 VNĐ/m²/tháng, tăng so với quý trước và cùng kỳ.

Trong năm 2024, JLL ghi nhận mức hấp thụ ròng trên thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam là hơn 43.000 m². Riêng tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá chào thuê văn phòng Hạng A và A+ đã tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước.

Hà Nội (Quý I/2025):

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội trong Quý I/2025 duy trì ổn định, với sự bổ sung của tòa nhà ThaiSquare Caliria (Hạng B) tại khu vực rìa trung tâm. Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 2,33 triệu m².

Tỷ lệ lấp đầy đối với văn phòng Hạng A đạt gần 75% và Hạng B khoảng 85%.Tỷ lệ lấp đầy tổng thể là 82%, giảm so với cùng kỳ năm trước.

Về giá thuê, văn phòng Hạng A ghi nhận mức tăng 2,2% so với quý trước, trong khi giá thuê Hạng B có xu hướng giảm do các chương trình ưu đãi hấp dẫn từ chủ tòa nhà.12 Giá thuê gộp toàn thị trường tăng 1% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ.

Dự báo chung

CBRE dự báo nhu cầu thuê văn phòng Hạng A sẽ tiếp tục ở mức cao, và giá thuê tại các khu vực trung tâm của hai thành phố lớn sẽ duy trì ở mức cao. Nguồn cung mới đáng chú ý trong giai đoạn 2025-2026 tại Hà Nội bao gồm các dự án như Tien Bo Plaza, My Dinh Pearl 2, và tại TP.HCM là Marina Central Tower, Yteco Office Tower.

Dự kiến đến năm 2026, thị trường TP.HCM sẽ có thêm 85.000 m² nguồn cung mới mỗi năm, điều này có thể đẩy tỷ lệ trống lên trên 24%.

Một xu hướng đáng chú ý trên thị trường văn phòng là sự “chất lượng hóa” không gian làm việc. Nhu cầu đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các tòa nhà văn phòng Hạng A, có vị trí tốt, được trang bị tiện ích hiện đại và đặc biệt là các yếu tố “xanh”, bền vững, ngay cả khi giá thuê có thể cao hơn. Các báo cáo đều ghi nhận nhu cầu cao đối với văn phòng Hạng A.

Các doanh nghiệp, nhất là công ty nước ngoài và doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, ngày càng sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho một không gian làm việc chất lượng cao, thân thiện với môi trường.

Điều này phản ánh một xu hướng lớn hơn về việc nâng cao chất lượng môi trường làm việc nhằm thu hút và giữ chân nhân tài, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn về Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) ngày càng khắt khe. Do đó, các tòa nhà văn phòng cũ, thuộc Hạng B hoặc C, sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn và cần có kế hoạch cải tạo, nâng cấp để không bị tụt hậu.

Bất động sản Công nghiệp

Tổng quan:

Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục khẳng định vai trò là một điểm đến đầu tư hấp dẫn, với dòng vốn FDI duy trì ổn định.13 Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (Quý I/2025):

Tổng nguồn cung đất KCN tại khu vực này duy trì ổn định ở mức xấp xỉ 16.800 ha. Giá thuê đất KCN trung bình đạt 132 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hấp thụ ròng trong quý đạt 148 ha, tăng 78,3% so với quý trước.

TP.HCM (Quý I/2025):

Tổng nguồn cung đất KCN tại TP.HCM duy trì ổn định ở mức 28.500 ha. Giá thuê đất KCN trung bình tăng nhẹ 3,51% so với cùng kỳ năm trước, đạt 177 USD/m²/thời hạn thuê.

Dự báo:

CBRE dự báo nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2025-2027. Giá thuê dự kiến sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ, với mức tăng ở miền Bắc là 0-4%/năm và miền Nam là 2-4%/năm. Xu hướng các doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn các KCN tích hợp công nghệ cao, thân thiện với môi trường ngày càng rõ nét.

Sự tăng trưởng của phân khúc BĐS công nghiệp không chỉ đơn thuần đến từ dòng vốn FDI vào các ngành sản xuất truyền thống. Một yếu tố quan trọng khác là sự phát triển mạnh mẽ của ngành logistics và thương mại điện tử, kéo theo nhu cầu ngày càng tăng về kho lạnh và các trung tâm dữ liệu hiện đại.

Sự bùng nổ của thương mại điện tử, được phản ánh qua mức tăng trưởng ấn tượng của doanh thu bán lẻ,  đòi hỏi một hệ thống kho vận hiệu quả, đặt gần các trung tâm tiêu thụ lớn. Do đó, các KCN có vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối tốt và khả năng cung cấp các dịch vụ giá trị gia tăng như kho lạnh, trung tâm dữ liệu sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh vượt trội trên thị trường.

Bất động sản Nghỉ dưỡng

Trong Quý I/2025, mặc dù ngành du lịch Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng kỷ lục về lượng khách quốc tế, thị trường BĐS nghỉ dưỡng lại cho thấy sự phục hồi chậm chạp và có tính phân hóa cao.

Nguồn cung mới chỉ tăng nhẹ ở phân khúc nhà phố/shophouse, trong khi các phân khúc truyền thống như biệt thự nghỉ dưỡng và condotel gần như không có nguồn cung mới đáng kể.

Dự báo cho Quý II/2025, nguồn cung mới ở các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có thể tăng nhẹ, nhưng sức cầu chung được dự báo sẽ tiếp tục ở mức thấp. Giá bán sơ cấp dự kiến duy trì ổn định.

Sự “lệch pha” giữa đà phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và tình hình trầm lắng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng là một điểm đáng lưu ý. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong Quý I/2025 tăng trưởng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng mới ra thị trường vẫn còn rất hạn chế, và quan trọng hơn, sức cầu từ các nhà đầu tư vẫn còn yếu. Điều này cho thấy niềm tin của giới đầu tư vào phân khúc này chưa thực sự phục hồi hoàn toàn. Nguyên nhân có thể đến từ những vấn đề tồn đọng liên quan đến pháp lý của loại hình condotel, hiệu quả khai thác kinh doanh chưa như kỳ vọng, hoặc áp lực cạnh tranh từ các điểm đến du lịch khác trong khu vực. Rõ ràng, sự phục hồi của ngành du lịch là một điều kiện cần, nhưng chưa đủ để thị trường BĐS nghỉ dưỡng có thể khởi sắc ngay lập tức.

Bảng 2: Tổng hợp các chỉ số chính thị trường BĐS Việt Nam Q1/2025 (Nguồn cung, Giao dịch, Giá, Tỷ lệ hấp thụ theo phân khúc và khu vực)

Lưu ý: Số liệu được tổng hợp từ nhiều nguồn báo cáo khác nhau (Savills, VARS, Cushman & Wakefield,…) và có thể có sự khác biệt nhỏ. “YoY” là so với cùng kỳ năm trước, “QoQ” là so với quý trước.

Phần III: Dự báo Thị trường Bất động sản Việt Nam Giai đoạn 2025-2027

Triển vọng chung và các kịch bản phát triển

Thị trường BĐS Việt Nam được nhiều chuyên gia và tổ chức uy tín dự báo sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2025 , với những khởi sắc đáng kể có thể bắt đầu từ Quý II/2025. Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là năm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển mới, có tính bền vững cao hơn so với giai đoạn trước.

PGS. TS Trần Kim Chung, một chuyên gia uy tín trong lĩnh vực kinh tế, đã đưa ra ba kịch bản cho thị trường BĐS năm 2025:

1. Kịch bản trung tính (khả năng xảy ra cao nhất): Thị trường sẽ sôi động trên hầu hết các phân khúc, nhưng không có những đợt bùng phát mang tính cực đoan như đã từng thấy trong năm 2024 ở một số phân khúc.
2. Kịch bản không thuận lợi (ít khả năng xảy ra nhất): Thị trường sẽ có sự phân mảng trái chiều, một số phân khúc có thể tiếp tục trầm lắng.
3. Kịch bản tích cực (có thể xảy ra nhưng không lớn): Thị trường sẽ bùng nổ, phát triển mạnh mẽ ở mọi phân khúc.

Nhìn xa hơn, giai đoạn 2026-2027 được dự báo là thời điểm thị trường có thể bước vào một giai đoạn ổn định hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng nếu không có những biện pháp điều tiết thị trường phù hợp và kịp thời, đặc biệt là trong bối cảnh áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai, mặt bằng giá BĐS có thể bị đẩy lên mức cao một cách bất hợp lý, gây ra những khó khăn mới cho thị trường.

Mặc dù có nhiều kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới, thị trường BĐS giai đoạn 2025-2027 sẽ phải đối mặt với nhiều “biến số” hơn so với các chu kỳ trước đây. Nguyên nhân chính đến từ việc áp dụng đồng loạt các bộ luật mới quan trọng và bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn còn nhiều yếu tố khó lường. Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường từ năm 2026  được xem là một thay đổi mang tính bước ngoặt, có khả năng tác động mạnh mẽ đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, các yếu tố như diễn biến dòng vốn FDI, chính sách tín dụng của ngân hàng nhà nước , và những biến động của kinh tế thế giới  đều có thể tạo ra những thay đổi bất ngờ, đòi hỏi các kịch bản thị trường cần được theo dõi và cập nhật một cách liên tục.

Một khía cạnh đáng lưu ý là giai đoạn từ nay đến cuối năm 2025, khi bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 chưa chính thức được áp dụng , có thể được xem là một “cửa sổ cơ hội” ngắn hạn. Các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư có thể tận dụng khoảng thời gian này để hoàn tất các giao dịch hoặc các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai theo quy định cũ. Từ ngày 01/01/2026, khi bảng giá đất mới, được xây dựng sát với giá thị trường, được áp dụng hàng năm, chi phí tiền sử dụng đất dự kiến sẽ tăng mạnh. Điều này có thể thúc đẩy các doanh nghiệp cố gắng hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai trước thời điểm quan trọng này. Tương tự, các nhà đầu tư cũng có thể tranh thủ giai đoạn chuyển tiếp này để tìm kiếm cơ hội trước khi một mặt bằng giá mới được thiết lập trên thị trường.

Dự báo chi tiết cho từng phân khúc

Căn hộ:

Nguồn cung nhà ở nói chung trong năm 2025 được dự báo sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2024.60 Riêng trong Quý II/2025, nguồn cung có thể tăng đến 30% so với Quý I.

Tại thị trường TP.HCM và Bình Dương, nguồn cung căn hộ mới trong Quý II/2025 dự kiến đạt khoảng 3.000 – 4.000 căn.

Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng do áp lực từ chi phí đầu vào.21 Tại Bình Dương, giá có thể chạm ngưỡng 60 triệu VNĐ/m², trong khi tại khu Đông TP.HCM, con số này có thể vượt 130 triệu VNĐ/m².21 CBRE dự báo giá căn hộ tại Hà Nội trong năm 2025 có thể tăng từ 5% đến 8% so với năm 2024.

Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và NƠXH được kỳ vọng sẽ có sự cải thiện nhờ các nỗ lực tháo gỡ pháp lý và chính sách khuyến khích từ Chính phủ.21 Tuy nhiên, dự kiến phải đến giai đoạn 2026-2027 mới có thêm nguồn cung nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung bình ra thị trường.

Nhà phố/Biệt thự:

Trong Quý II/2025, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự dự kiến đạt khoảng 1.200 – 1.500 căn, tập trung chủ yếu tại các đô thị vệ tinh của TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai.

Giá bán sơ cấp được dự báo sẽ có nhiều biến động và duy trì ở mức cao. Thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà phục hồi về thanh khoản và giá, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và kết nối hạ tầng tốt.

Đất nền:

Nguồn cung mới đất nền trong Quý II/2025 dự kiến tăng nhẹ, khoảng 550 – 650 nền, tập trung chủ yếu ở các tỉnh vùng ven. Sức cầu được dự báo sẽ cải thiện, tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn tỏ ra thận trọng, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng. Giá bán sơ cấp dự kiến tăng từ 3% đến 5%

Nhiều chuyên gia vẫn lạc quan cho rằng đất nền sẽ là phân khúc có khả năng tăng trưởng tốt và tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư.

Bất động sản Nghỉ dưỡng:

Trong Quý II/2025, nguồn cung mới các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, sức cầu chung được dự báo sẽ tiếp tục ở mức thấp, và giá bán sơ cấp có khả năng duy trì ổn định.21 Chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu kỳ vọng phân khúc này có thể “phá băng” vào nửa đầu Quý IV/2025.

Bất động sản Công nghiệp:

CBRE dự báo nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn sẽ rất lớn trong giai đoạn 2025-2027, trong khi giá thuê sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ.13 TechProfit cũng kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN sẽ phục hồi tích cực trong năm 2025.

Văn phòng:

CBRE dự báo nguồn cung văn phòng mới tại Hà Nội sẽ đến từ các dự án lớn trong giai đoạn 2025-2026.13 Tại TP.HCM, các dự án như Marina Central Tower và The Lotus SSG sẽ bổ sung nguồn cung mới trong cùng giai đoạn. Tuy nhiên, tỷ lệ trống tại TP.HCM có thể vượt ngưỡng 24% từ năm 2026 do nguồn cung dồi dào.

Bán lẻ:

CBRE dự báo giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng trưởng ổn định, và tỷ lệ trống sẽ giảm dần trong giai đoạn 2025-2027.13 Savills cũng đưa ra dự báo tương tự, với nguồn cung mới đáng kể tại Hà Nội (thêm 257.670 m² từ 9 dự án giai đoạn 2026-2027) 40 và TP.HCM (thêm 150.270 m² đến năm 2027).

Sự phân hóa không chỉ diễn ra giữa các phân khúc lớn mà còn ngày càng rõ nét ngay trong từng phân khúc. Vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín pháp lý và năng lực của chủ đầu tư sẽ là những yếu tố then chốt quyết định khả năng phục hồi và tiềm năng tăng trưởng của từng dự án cụ thể. Các dự án tọa lạc tại những vị trí đắc địa, có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tên tuổi và đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường sẽ có lợi thế về thanh khoản và khả năng tăng giá tốt hơn.

Ví dụ điển hình là các dự án nhà phố/biệt thự tại các đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt , các lô đất nền có pháp lý minh bạch, hay các dự án căn hộ Hạng B có chất lượng đảm bảo. Ngược lại, những dự án nằm ở vị trí xa xôi, hạ tầng kém phát triển, pháp lý không rõ ràng, hoặc các sản phẩm không còn phù hợp với xu hướng thị trường (ví dụ như condotel tại một số khu vực nhất định) sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn.

Đối với thị trường văn phòng và bán lẻ, với dự báo về nguồn cung mới dồi dào, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm hoặc các dự án mới, áp lực cạnh tranh về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ gia tăng đáng kể. Cả CBRE và Savills đều dự báo một lượng lớn nguồn cung văn phòng và bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường Hà Nội và TP.HCM trong 2-3 năm tới.

Điều này có thể dẫn đến tình trạng dư cung tạm thời ở một số khu vực nhất định, khiến tỷ lệ trống tăng lên và các chủ tòa nhà phải đưa ra những chính sách ưu đãi hấp dẫn hơn để thu hút khách thuê, đặc biệt là đối với các tòa nhà Hạng B hoặc những dự án có vị trí kém thuận lợi.

Bảng 3: Dự báo Nguồn cung và Giá các Phân khúc Bất động sản Chính tại Hà Nội và TP.HCM (2025-2027)

Phần IV: Các Động lực Tăng trưởng và Thách thức Chính

Động lực tăng trưởng

Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ nhiều yếu tố tích cực, tạo nền tảng cho sự phục hồi và tăng trưởng bền vững.

• Phát triển hạ tầng: Một trong những động lực quan trọng nhất là việc Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến cao tốc, đường sắt đô thị, và sân bay. Các dự án hạ tầng không chỉ cải thiện khả năng kết nối giữa các vùng miền mà còn làm tăng giá trị BĐS tại các khu vực hưởng lợi. Nhiều chuyên gia nhận định, BĐS gắn liền với các dự án hạ tầng sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong năm 2025. Việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng không chỉ đơn thuần là cải thiện kết nối vật lý mà còn đóng vai trò như một “chất xúc tác” mạnh mẽ, có khả năng tái định hình bản đồ BĐS quốc gia. Các dự án hạ tầng quy mô lớn như các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, hệ thống metro tại các thành phố lớn, hay dự án sân bay Long Thành  sẽ làm thay đổi đáng kể khả năng tiếp cận và tiềm năng phát triển của các khu vực lân cận. Điều này tất yếu sẽ thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án dân cư, thương mại và công nghiệp tại những “điểm nóng” hạ tầng này, từ đó tạo ra những chu kỳ tăng giá mới. Tuy nhiên, cần có sự cẩn trọng đối với tình trạng “ăn theo” quy hoạch, có thể dẫn đến các cơn sốt đất ảo và gây bất ổn cho thị trường.

• Dòng vốn FDI: Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất và BĐS công nghiệp. Sự ổn định chính trị, môi trường đầu tư ngày càng cải thiện và các hiệp định thương mại tự do là những yếu tố thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

• Nhu cầu nhà ở thực: Xu hướng nhân khẩu học tích cực, với cơ cấu dân số vàng dự kiến còn kéo dài khoảng một thập kỷ nữa , cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, tạo ra nhu cầu lớn và bền vững về nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn và các khu vực phát triển công nghiệp. Dù thị trường có nhiều biến động, nhu cầu ở thực, đặc biệt từ lực lượng lao động trẻ và các gia đình mới, vẫn là một “mỏ vàng” chưa được khai thác hết tiềm năng. Việt Nam đang trong giai đoạn dân số vàng và tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, NƠXH lại rất hạn chế. Các chủ đầu tư nào nắm bắt được nhu cầu bức thiết này và có khả năng phát triển các sản phẩm phù hợp (về giá cả, diện tích, tiện ích đi kèm) sẽ không chỉ có lợi thế cạnh tranh lớn mà còn đóng góp thiết thực vào sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

• Chính sách hỗ trợ: Những nỗ lực của Chính phủ trong việc cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho dự án BĐS , cùng với việc duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp và các chính sách tín dụng hỗ trợ, đang tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phục hồi.

• Sự phục hồi kinh tế: Tăng trưởng GDP ổn định, sự phục hồi của các ngành kinh tế quan trọng như tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng, cùng với sự trở lại mạnh mẽ của ngành du lịch, là những yếu tố nền tảng củng cố niềm tin và sức mua trên thị trường BĐS.

Thách thức chính

Bên cạnh những động lực tích cực, thị trường BĐS Việt Nam cũng đối mặt với không ít thách thức đáng kể, đòi hỏi sự nhìn nhận và giải quyết một cách thấu đáo.

• Lệch pha cung cầu: Đây là một vấn đề cố hữu và ngày càng trở nên nghiêm trọng. Thị trường đang dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi lại thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở bình dân, NƠXH phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân. Tình trạng lệch pha cung cầu, đặc biệt là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, kết hợp với mặt bằng giá nhà đất liên tục tăng cao đang tạo ra một vòng luẩn quẩn khó giải quyết. Giá bán cao khiến những người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận được nhà ở. Trong khi đó, các chủ đầu tư, đối mặt với chi phí đất đai ngày càng đắt đỏ (một phần do tác động dự kiến từ Luật Đất đai mới ), lại có xu hướng tập trung phát triển các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân. Hệ quả là người mua có thu nhập trung bình và thấp ngày càng bị đẩy xa khỏi giấc mơ sở hữu nhà. Nếu không có những giải pháp mang tính đột phá về quỹ đất sạch với chi phí hợp lý cho phát triển NƠXH và nhà ở thương mại giá phải chăng, thách thức này sẽ còn kéo dài và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của xã hội.

• Giá nhà cao so với thu nhập: Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn do giá BĐS tăng quá nhanh so với mức tăng thu nhập bình quân. Theo một thống kê, một công chức có thể phải mất gần 26 năm thu nhập mới có thể mua được một căn hộ chung cư tại thành phố lớn.

• Tiếp cận vốn: Mặc dù đã có những cải thiện, nhiều doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Lãi suất cho vay đối với một số đối tượng vẫn còn ở mức cao, gây áp lực tài chính.

• Rủi ro pháp lý từ việc áp dụng luật mới: Mặc dù các luật mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, nhưng “độ trễ” trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết và những khó khăn trong quá trình thực thi có thể tạo ra những rủi ro pháp lý nhất định, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến định giá đất theo cơ chế thị trường. Sự không chắc chắn về các quy định chi tiết, nhất là liên quan đến bảng giá đất mới và quy trình phê duyệt dự án, có thể làm chậm tiến độ triển khai dự án, gia tăng chi phí cơ hội và gây áp lực thanh khoản không nhỏ cho các chủ đầu tư. Doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng “đứng hình”, chờ đợi hướng dẫn cụ thể từ cơ quan quản lý. Chi phí liên quan đến đất đai dự kiến sẽ tăng lên đáng kể. Nếu quá trình triển khai dự án bị kéo dài do các vướng mắc pháp lý, chi phí tài chính sẽ đội lên, trong khi khả năng bán hàng có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi mặt bằng giá cao hoặc tâm lý e ngại, chờ đợi của người mua. Điều này đặc biệt nguy hiểm đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao.

• Chất lượng quy hoạch và hạ tầng đô thị: Sự phát triển của hạ tầng đô thị ở nhiều nơi vẫn còn chậm chạp, chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế của người dân, gây áp lực lên chất lượng sống và thị trường BĐS.

• Rủi ro từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Mặc dù đã có những biện pháp chấn chỉnh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định, có thể tác động đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS.

• Biến động kinh tế toàn cầu và chính sách thương mại: Những bất ổn từ kinh tế thế giới, căng thẳng địa chính trị và những thay đổi trong chính sách thương mại của các đối tác lớn có thể ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn FDI và hoạt động xuất khẩu của Việt Nam, từ đó gián tiếp tác động đến thị trường BĐS.

Phần V: Xu hướng Mới Định hình Thị trường và thay đổi hành vi người mua

Thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự xuất hiện và ngày càng lớn mạnh của các xu hướng mới, không chỉ làm thay đổi diện mạo của các dự án mà còn tác động sâu sắc đến hành vi và ưu tiên lựa chọn của người mua nhà.

 Bất động sản xanh và bền vững

Xu hướng phát triển BĐS xanh và bền vững ngày càng nhận được sự quan tâm lớn từ cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.13 Một khảo sát gần đây cho thấy có đến 86% người Việt Nam quan tâm đến các yếu tố xanh trong BĐS, và đặc biệt, 94% trong số họ sẵn sàng chi trả cao hơn từ 5% đến 10% để sở hữu các dự án có không gian sống trong lành và được quy hoạch theo hướng bền vững.

Điều này thúc đẩy các nhà phát triển đầu tư nhiều hơn vào các giải pháp thiết kế thông minh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng và nước, đồng thời chú trọng đến việc tạo dựng cảnh quan xanh và các không gian công cộng chất lượng. Các yếu tố Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) đang dần trở thành một tiêu chuẩn quan trọng, không chỉ đáp ứng yêu cầu của thị trường mà còn là một lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút vốn đầu tư và khách hàng.

Trong bối cảnh nhận thức của cộng đồng về các vấn đề môi trường và sức khỏe ngày càng được nâng cao, các dự án BĐS xanh không chỉ đơn thuần là đáp ứng nhu cầu của một nhóm khách hàng cụ thể mà còn có khả năng giữ giá tốt hơn và sở hữu tính thanh khoản cao hơn trên thị trường. Dữ liệu đã chứng minh rằng người mua sẵn sàng chấp nhận một mức giá cao hơn để đổi lấy một môi trường sống xanh và bền vững.

Các chủ đầu tư cũng đã nhận thấy tầm quan trọng không thể phủ nhận của yếu tố này. Điều này có nghĩa là những dự án tiên phong trong việc đầu tư vào thiết kế xanh, các giải pháp tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường sẽ thu hút được một lượng lớn khách hàng sẵn sàng chi trả, đồng thời có thể nhận được sự ưu tiên từ các tổ chức tài chính trong việc cấp vốn, do đáp ứng được các tiêu chí ESG ngày càng khắt khe. “Xanh” không còn là một yếu tố “có thì tốt” (nice-to-have) mà đang dần trở thành một yêu cầu “phải có” (must-have) trong phát triển BĐS hiện đại.

Ứng dụng Proptech (Công nghệ Bất động sản)

Công nghệ BĐS (Proptech) đang dần khẳng định vai trò quan trọng trong việc thay đổi cách thức vận hành của thị trường. Việc ứng dụng các công nghệ tiên tiến như Trí tuệ nhân tạo (AI), Blockchain, Thực tế ảo (VR/AR), và Internet of Things (IoT) đang mang lại những cải tiến đáng kể trong quy trình giao dịch, quản lý BĐS và nâng cao trải nghiệm của khách hàng

Proptech giúp tăng cường tính minh bạch thông tin, tối ưu hóa hiệu quả giao dịch, và hỗ trợ quản lý tài sản một cách thông minh hơn. Các ứng dụng như token hóa BĐS (chia nhỏ giá trị tài sản thành các đơn vị số để giao dịch), nền tảng đầu tư xuyên biên giới, hay thậm chí là thị trường BĐS ảo trong không gian metaverse cũng đang dần hình thành và mở ra những cơ hội mới.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, phần lớn các ứng dụng Proptech hiện tại vẫn đang ở giai đoạn ban đầu, chủ yếu tập trung vào việc cải thiện “lớp vỏ công nghệ” bên ngoài mà chưa thực sự giải quyết được các vấn đề cốt lõi của thị trường như tính thanh khoản thấp của tài sản, rào cản trong việc tiếp cận vốn, hay sự thiếu minh bạch về quyền sở hữu.

Dù còn ở giai đoạn sơ khai tại Việt Nam, Proptech sở hữu tiềm năng to lớn trong việc dân chủ hóa các hoạt động đầu tư BĐS, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường, từ đó làm thay đổi sâu sắc hành vi của cả người mua, người bán và các nhà đầu tư.

Các công cụ thực tế ảo (VR) và thực tế tăng cường (AR) cho phép người mua có thể tham quan nhà mẫu từ xa một cách trực quan, trong khi các nền tảng phân tích dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI) có thể hỗ trợ nhà đầu tư đưa ra những quyết định sáng suốt hơn dựa trên các thông tin thị trường chi tiết và dự báo xu hướng.

Công nghệ Blockchain hứa hẹn sẽ tăng cường tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch cũng như thông tin pháp lý của BĐS.

Mặc dù hiện tại các ứng dụng này còn hạn chế, nhưng khi chúng ngày càng phát triển và phổ biến, người mua sẽ được trang bị nhiều thông tin hơn, quy trình giao dịch sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện và ít tốn kém hơn. Các mô hình đầu tư mới dựa trên công nghệ, như token hóa BĐS, thậm chí có thể mở ra cơ hội đầu tư cho cả những cá nhân có số vốn nhỏ, điều mà trước đây rất khó thực hiện.

Thay đổi ưu tiên của người mua nhà

Hành vi và ưu tiên của người mua nhà Việt Nam cũng đang có những sự thay đổi rõ rệt. Yếu tố pháp lý hoàn chỉnh của dự án và các tiện ích đi kèm ngày càng được coi trọng. Người mua không chỉ tìm kiếm một nơi để ở mà còn mong muốn một không gian sống chất lượng, đề cao các yếu tố cộng đồng và trải nghiệm cá nhân.

Xu hướng lựa chọn các sản phẩm nhà phố có thể kết hợp vừa để ở vừa để kinh doanh, đi kèm với các dịch vụ và tiện nghi chất lượng cao cũng đang gia tăng. Đặc biệt, đối với những khách hàng có nhu cầu dịch chuyển đến các tòa nhà có chất lượng cao hơn, giá cả không còn là yếu tố duy nhất quyết định sự lựa chọn của họ.Thực tế năm 2024 cho thấy, các căn hộ có giá dưới 25 triệu VNĐ/m² gần như không còn xuất hiện trên thị trường, thay vào đó là sự chiếm lĩnh của các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 80 triệu VNĐ/m²

Sự thay đổi này phản ánh một sự dịch chuyển đáng kể trong tư duy của người mua nhà hiện đại, đặc biệt là thế hệ trẻ: từ việc đơn thuần “sở hữu” một căn nhà sang việc tìm kiếm một “trải nghiệm sống” toàn diện. Các yếu tố như tiện ích nội khu và ngoại khu đầy đủ, không gian xanh mát và gần gũi với thiên nhiên 49, cùng với một môi trường sống có tính cộng đồng cao, an toàn và mang lại nhiều trải nghiệm phong phú ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng khi đưa ra quyết định mua nhà. Điều này đặt ra yêu cầu cho các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy trong việc thiết kế và phát triển dự án. Họ không chỉ cần tập trung vào “phần cứng” là chất lượng xây dựng của căn hộ, mà còn phải đầu tư mạnh mẽ vào “phần mềm”, bao gồm các dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp, hệ thống tiện ích đa dạng và phong phú, cũng như các hoạt động xây dựng cộng đồng cư dân văn minh, gắn kết. Những dự án nào có thể đáp ứng tốt những nhu cầu ngày càng cao này sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh vượt trội trên thị trường.

Phần VI: Phân tích Chuyên sâu Thị trường Bất động sản Tỉnh Thái Nguyên (Nghiên cứu điển hình)

Tổng quan thị trường Thái Nguyên: Hiện trạng và tiềm năng

Thị trường BĐS tỉnh Thái Nguyên, một trung tâm công nghiệp và giáo dục quan trọng ở khu vực trung du miền núi phía Bắc, đã cho thấy những dấu hiệu tích cực vào cuối năm 2024, chủ yếu nhờ vào mặt bằng lãi suất ngân hàng ở mức thấp kỷ lục và những tác động tích cực ban đầu từ các luật mới liên quan đến BĐS sắp có hiệu lực.

Trong Quý I/2025, kinh tế tỉnh Thái Nguyên tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, với tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tính tăng 6,93% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lĩnh vực BĐS trực tiếp đóng góp 3,36% vào GRDP của tỉnh.

Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận những biến động mạnh về giá đất tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại TP. Thái Nguyên, làm dấy lên những lo ngại về tình trạng đầu cơ và “sốt đất ảo”.80 Theo khảo sát vào tháng 5/2025, giá đất tại Thái Nguyên dao động trong một biên độ rất rộng, từ 1 triệu VNĐ/m² đến 86 triệu VNĐ/m² tùy vị trí và loại hình.81 Cụ thể hơn, giá đất nền phổ thông dao động từ 5-15 triệu VNĐ/m², trong khi đất nền tại các dự án quy hoạch có thể lên đến 20-50 triệu VNĐ/m².

Một số dự án BĐS nổi bật đang triển khai hoặc mở bán tại Thái Nguyên bao gồm Phổ Yên City Rise, Lynn Times, Homie City, và dự án căn hộ BV Diamond Hill.

Sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp, đặc biệt là công nghiệp điện tử với sự hiện diện của các tập đoàn lớn như Samsung, cùng với việc đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông đã đưa Thái Nguyên trở thành một “ngôi sao mới nổi” trên bản đồ đầu tư BĐS phía Bắc.

Điều này tạo ra nhu cầu thực tế và đáng kể về nhà ở cho công nhân, chuyên gia, cũng như các loại hình BĐS dịch vụ, thương mại phục vụ cho một lượng lớn dân cư mới và các hoạt động kinh tế sôi động. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng này cũng đi kèm với những rủi ro không nhỏ. Việc giá đất tăng vọt tại nhiều khu vực  và sự tập trung đầu tư vào một số phân khúc nhất định có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ quá mức, đẩy giá BĐS vượt xa giá trị thực và gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực sự. Để thị trường phát triển một cách bền vững, cần có sự quản lý chặt chẽ và các chính sách điều tiết kịp thời từ phía chính quyền địa phương, nhằm hạn chế các cơn sốt đất ảo và đảm bảo sự cân đối giữa cung và cầu.

Các yếu tố thúc đẩy và tác động của Luật Đất đai mới

Các yếu tố chính thúc đẩy thị trường BĐS Thái Nguyên bao gồm sự phục hồi kinh tế nói chung (đặc biệt là sau giai đoạn ảnh hưởng của dịch bệnh, theo nhận định từ năm 2021), sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông (nổi bật là tuyến cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên và các dự án kết nối Vành đai 5), khả năng thu hút vốn FDI ấn tượng (với sự hiện diện của các “đại bàng” như Samsung), sự phát triển của các khu công nghiệp, định hướng phát triển đô thị của tỉnh, và lợi thế về quỹ đất còn tương đối dồi dào so với các địa phương khác.

Việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đặc biệt là quy định về bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ năm 2026, được dự báo sẽ có những tác động đáng kể đến mặt bằng giá BĐS tại Thái Nguyên.26 Các chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS nói chung cũng sẽ góp phần định hình lại thị trường địa phương trong thời gian tới.

Đối với các tỉnh đang trong giai đoạn phát triển mạnh và có thị trường BĐS sôi động như Thái Nguyên, nơi mà mặt bằng giá đất hiện tại có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 được dự báo sẽ tạo ra một cú sốc tăng giá mạnh mẽ hơn so với các đô thị lớn vốn đã có sự điều chỉnh giá tiệm cận với thị trường trong thời gian qua. Hiện nay, bảng giá đất ở nhiều địa phương, bao gồm cả Thái Nguyên, thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Khi Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng sát với giá thị trường , các tỉnh như Thái Nguyên có thể sẽ chứng kiến một sự điều chỉnh tăng mạnh trong bảng giá đất chính thức. Điều này tất yếu sẽ làm tăng đáng kể chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án mới, từ đó có khả năng đẩy mặt bằng giá BĐS nói chung tại địa phương lên một mức cao hơn nữa.

So sánh với các tỉnh công nghiệp lân cận (Bắc Ninh, Bắc Giang)

Khi đặt trong bối cảnh cạnh tranh với các tỉnh công nghiệp lân cận, Thái Nguyên cho thấy những điểm mạnh và thách thức riêng. Bắc Ninh, mặc dù có quy mô dân số thấp hơn Bắc Giang, lại có mật độ dân số cao hơn đáng kể, phản ánh mức độ đô thị hóa mạnh mẽ hơn và nhu cầu lớn về nhà ở cũng như hạ tầng dịch vụ.85 Trong khi đó, Bắc Giang đang nổi lên như một điểm sáng của thị trường BĐS phía Bắc, được mệnh danh là “thủ phủ” công nghiệp mới với nhiều dự án KCN và đô thị phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư, đặc biệt là ở phân khúc đất nền ven đô.

Cả Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang và Bắc Ninh đều được các chuyên gia đánh giá sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ nhờ vào nguồn cung BĐS mới dồi dào và sự phát triển của các KCN quy mô lớn.

Cuộc đua phát triển BĐS công nghiệp và các đô thị vệ tinh tại vành đai kinh tế phía Bắc đang diễn ra hết sức sôi động. Thái Nguyên đang ở trong một cuộc cạnh tranh trực tiếp và gay gắt với các “thủ phủ công nghiệp” khác như Bắc Ninh và Bắc Giang trong việc thu hút dòng vốn FDI và phát triển thị trường BĐS. Mỗi tỉnh đều sở hữu những lợi thế và đối mặt với những thách thức riêng, tạo nên một bức tranh phát triển đa dạng nhưng cũng đầy tính cạnh tranh. Bắc Ninh có lợi thế về mức độ đô thị hóa cao và mật độ dân số lớn, tạo ra sức cầu nội tại mạnh mẽ.⁸ Bắc Giang lại nổi bật với quỹ đất phát triển công nghiệp và đô thị còn nhiều, cùng với sự xuất hiện của hàng loạt dự án mới quy mô lớn.

Trong khi đó, Thái Nguyên có “thỏi nam châm” là tổ hợp Samsung và những tiềm năng lớn từ các quy hoạch phát triển đô thị và hạ tầng đang được triển khai. Sự cạnh tranh này sẽ là động lực thúc đẩy các tỉnh phải không ngừng cải thiện môi trường đầu tư, nâng cấp hệ thống hạ tầng và chất lượng sống, nhằm thu hút các doanh nghiệp và lực lượng lao động chất lượng cao, từ đó tạo ra những tác động tích cực và bền vững cho thị trường BĐS của mỗi địa phương.

Bảng 4: So sánh Tiềm năng và Rủi ro Đầu tư Bất động sản Công nghiệp và Đô thị tại Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang (2025)

Phần VII: Kết luận và Khuyến nghị

Tóm tắt những điểm chính của thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong một giai đoạn chuyển mình quan trọng, với những dấu hiệu phục hồi rõ nét từ cuối năm 2024 và đầu năm 2025, hứa hẹn bước vào một chu kỳ phát triển mới. Sự phục hồi này được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố vĩ mô tích cực như tăng trưởng GDP ổn định, dòng vốn FDI mạnh mẽ, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và các chính sách hỗ trợ kịp thời từ Chính phủ.

Một yếu tố then chốt định hình lại sân chơi BĐS trong giai đoạn tới là việc áp dụng đồng bộ ba bộ luật mới: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Những thay đổi pháp lý này được kỳ vọng sẽ kiến tạo một thị trường minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên tham gia. Tuy nhiên, quá trình chuyển tiếp và thực thi các luật mới cũng đặt ra những thách thức không nhỏ liên quan đến chi phí đầu vào, thủ tục hành chính và khả năng thích ứng của doanh nghiệp.

Diễn biến của các phân khúc thị trường cho thấy sự phục hồi không đồng đều và có tính phân hóa cao:

• Căn hộ chung cư: Đặc biệt là phân khúc Hạng B và thị trường Hà Nội, ghi nhận lượng giao dịch tốt nhưng mặt bằng giá đã tăng cao, gây lo ngại về khả năng tiếp cận của người mua có nhu cầu thực.
• Nhà liền thổ, đất nền: Có những dấu hiệu ấm lên, đặc biệt ở các khu vực có quy hoạch hạ tầng tốt và pháp lý rõ ràng, tuy nhiên nhà đầu tư vẫn tỏ ra thận trọng.
• Bất động sản công nghiệp: Tiếp tục là điểm sáng thu hút đầu tư nhờ lợi thế cạnh tranh của Việt Nam và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
• Bất động sản bán lẻ và văn phòng: Đang trên đà phục hồi ổn định, với nhu cầu tập trung vào các mặt bằng chất lượng cao, vị trí tốt.
• Bất động sản nghỉ dưỡng: Vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và cần thêm thời gian để phục hồi hoàn toàn, bất chấp sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch.

Những thách thức chính mà thị trường phải đối mặt bao gồm tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng (thừa cao cấp, thiếu bình dân), mặt bằng giá nhà ở quá cao so với thu nhập đại bộ phận người dân, những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, và những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật mới.

Bên cạnh đó, các xu hướng mới như sự gia tăng nhu cầu đối với BĐS xanh và bền vững, ứng dụng ngày càng sâu rộng của công nghệ BĐS (Proptech), và sự thay đổi trong hành vi cũng như ưu tiên lựa chọn của người mua nhà đang định hình lại bộ mặt của thị trường, đòi hỏi các chủ thể tham gia phải có sự thích ứng linh hoạt.

Khuyến nghị chi tiết

Dựa trên những phân tích và dự báo về thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới, một số khuyến nghị mang tính chiến lược được đưa ra cho các đối tượng tham gia thị trường như sau:

Đối với Nhà đầu tư:

Thận trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng: Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và pháp lý thay đổi, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, tiến hành nghiên cứu sâu về pháp lý dự án, quy hoạch khu vực và uy tín của chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định. Ưu tiên các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và có tiềm năng tăng trưởng giá trị trong dài hạn.

Đa dạng hóa danh mục: Tránh tập trung toàn bộ nguồn lực vào một phân khúc hoặc một khu vực duy nhất. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Xem xét các thị trường tỉnh lẻ và vùng ven: Với mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã ở mức cao, các thị trường tỉnh lẻ và vùng ven đang có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng, công nghiệp và du lịch có thể mang lại những cơ hội đầu tư hấp dẫn với tỷ suất sinh lời cao hơn.

Chú trọng các yếu tố “tương lai”: Các dự án BĐS tích hợp yếu tố “xanh”, bền vững, ứng dụng công nghệ thông minh và quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế cạnh tranh và tiềm năng tăng giá tốt hơn.

Đối với phân khúc đất nền: Nên tập trung vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, sổ đỏ rõ ràng, nằm trong các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng giao thông và phát triển đô thị. Xác định tầm nhìn đầu tư trung và dài hạn, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” trong ngắn hạn.

Đối với phân khúc căn hộ: Cân nhắc lựa chọn các dự án từ những chủ đầu tư có uy tín và kinh nghiệm, vị trí kết nối thuận tiện, hệ thống tiện ích nội khu và ngoại khu đầy đủ. Phân khúc căn hộ Hạng B chất lượng tốt hoặc các dự án NƠXH (nếu đủ điều kiện mua) có thể là những lựa chọn đáng cân nhắc.

Đối với Doanh nghiệp Bất động sản:

• Nâng cao năng lực nội tại: Chủ động nâng cao năng lực tài chính, trình độ quản trị doanh nghiệp và am hiểu pháp luật để đáp ứng các yêu cầu ngày càng khắt khe của các luật mới và cạnh tranh hiệu quả trên thị trường.
• Tập trung vào nhu cầu thực: Nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu của thị trường để phát triển các sản phẩm phù hợp, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và NƠXH, vốn đang có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế.
• Đẩy mạnh ứng dụng Proptech: Tích cực ứng dụng công nghệ BĐS trong tất cả các khâu, từ phát triển dự án, marketing, bán hàng đến quản lý vận hành, nhằm tối ưu hóa chi phí, nâng cao hiệu quả hoạt động và cải thiện trải nghiệm của khách hàng.
• Ưu tiên phát triển bền vững: Tích hợp các yếu tố xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường vào quá trình phát triển dự án không chỉ giúp nâng cao giá trị sản phẩm mà còn góp phần xây dựng uy tín thương hiệu và thu hút các nhà đầu tư có ý thức về ESG.
• Xây dựng chiến lược linh hoạt: Liên tục theo dõi sát sao diễn biến thị trường và các thay đổi chính sách để có những điều chỉnh chiến lược kinh doanh kịp thời và phù hợp.

Đối với Người mua nhà ở thực:

• Cân đối tài chính kỹ lưỡng: Xác định rõ khả năng tài chính cá nhân, lựa chọn sản phẩm có mức giá và phương thức thanh toán phù hợp, tránh vay mượn quá sức chi trả.
• Ưu tiên pháp lý và uy tín: Luôn đặt yếu tố pháp lý của dự án lên hàng đầu. Lựa chọn các dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý, được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín và kinh nghiệm, đồng thời chú trọng đến chất lượng xây dựng và hệ thống tiện ích đi kèm.
• Tận dụng chính sách hỗ trợ: Tìm hiểu và tận dụng các chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ Chính phủ hoặc các tổ chức tín dụng (nếu có và đủ điều kiện).
• Mở rộng phạm vi tìm kiếm: Nếu giá nhà tại các khu vực trung tâm quá cao, cân nhắc các lựa chọn ở khu vực vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh có kết nối giao thông thuận tiện và tiềm năng phát triển trong tương lai.

Đối với Cơ quan quản lý Nhà nước:

• Hoàn thiện nhanh chóng hành lang pháp lý: Khẩn trương ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, rõ ràng và đồng bộ cho các luật mới (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS) để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi và giảm thiểu sự không chắc chắn cho thị trường.
• Tăng cường quản lý và giám sát: Nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát thị trường để đảm bảo các hoạt động diễn ra một cách minh bạch, công bằng và tuân thủ pháp luật, ngăn chặn các hành vi đầu cơ, thao túng giá.
• Tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội: Có những chính sách cụ thể và đủ mạnh để tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, vốn, thủ tục cho các doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH và nhà ở thương mại giá hợp lý, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân.
• Đẩy nhanh tiến độ hạ tầng: Tiếp tục ưu tiên nguồn lực và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế – xã hội và thị trường BĐS.
• Xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường: Đầu tư xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS một cách đầy đủ, chính xác và dễ dàng truy cập, làm cơ sở cho công tác quản lý, hoạch định chính sách và ra quyết định của các chủ thể tham gia thị trường.

Giai đoạn thị trường chuyển mình và hệ thống pháp luật có những thay đổi lớn luôn tạo ra cả thách thức và cơ hội. Đây không phải là thời điểm thích hợp cho các hoạt động đầu tư mang tính “lướt sóng”, may rủi, mà là “thời điểm vàng” cho những chiến lược đầu tư dài hạn, dựa trên sự nghiên cứu kỹ lưỡng, phân tích sâu sắc và lựa chọn các sản phẩm, khu vực có tiềm năng tăng trưởng thực sự và bền vững. Sự phục hồi của thị trường là có cơ sở , nhưng không phải tất cả các phân khúc đều sẽ “cất cánh” như nhau.

Các luật mới chắc chắn sẽ mang lại một cuộc thanh lọc thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần có sự kiên nhẫn, tầm nhìn chiến lược và khả năng phân tích nhạy bén để có thể tìm ra những “viên ngọc quý” trong giai đoạn này, thay vì chạy theo các thông tin đám đông hoặc các cơn sốt đất ảo không có cơ sở vững chắc.

Để thị trường BĐS Việt Nam phát triển một cách lành mạnh và bền vững, không chỉ cần những chính sách riêng lẻ mà đòi hỏi sự chung tay của cả một “hệ sinh thái” hỗ trợ toàn diện. Điều này bao gồm vai trò kiến tạo của Chính phủ (trong việc hoàn thiện khung pháp lý, đầu tư phát triển hạ tầng, điều tiết chính sách tín dụng), sự chủ động và trách nhiệm của cộng đồng doanh nghiệp (trong việc cung cấp các sản phẩm chất lượng, minh bạch thông tin và tập trung vào nhu cầu thực của thị trường), sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính (trong việc cung cấp nguồn vốn hợp lý và an toàn), và sự nâng cao nhận thức, lựa chọn thông minh của người dân.

Vai trò của các hiệp hội ngành nghề  trong việc kết nối các bên liên quan, phản ánh tiếng nói của thị trường và đưa ra các kiến nghị chính sách xác đáng cũng vô cùng quan trọng trong quá trình này.

(Thông tin trên đều mang tính chất tham khảo)

Nếu bạn là một môi giới hay nhà đầu tư cần tham khảo thông tin về bất động sản, có thể ghé thăm website bdsth.com

Chúng tôi có thiết kế website/ lập trình sàn thương mại điện tử/ SEO tổng thể, thông báo website với Bộ Công Thương và đăng ký sàn bất động sản với Bộ Công Thương nhé!

Thông tin liên hệ: NGUYEN THI THU THAO 0909 576 798